ИСТОРИЯ ЧЕТВЕРТАЯ, МНОГОГРАННАЯ…

Друзья, продолжая цикл заметок о правовых рисках приобретения квартир на вторичном рынке, мы не можем обойти целый пласт угроз, таящихся глубоко в истории возникновения права собственности на отчуждаемое жилье у его продавцов в ситуациях, когда продаваемое помещение было приобретено ими в порядке наследования. И уж поверьте нашему опыту, даже в случае найма частного детектива, способного глубоко и тщательно на профессиональном уровне изыскать все скелеты в шкафу продавцов, а точнее, в недрах их семейных конфликтов, — далеко не всегда удастся выявить исчерпывающий перечень угроз и оснований для вероятных споров в будущем. 
К примеру, проверяя фактические и правовые основания приобретения продавцом права собственности на отчуждаемое им жилое помещение, вы увидели в качестве правоустанавливающего документа свидетельство о праве на наследство, из которого следует, что ваш продавец был единственным наследником по закону (или по завещанию), к которому перешло в порядке наследования такое помещение. Даже в таких случаях суровая правда жизни и многочисленные споры, в которых нам довелось участвовать на протяжении шестнадцати лет деятельности Юридического бюро «СИРИУС», позволяют систематизировать наиболее часто всплывающие впоследствии основания для судебных тяжб: 
1) Спустя некоторое время после продажи квартиры появляются иные наследники, которых, по их собственному мнению, наследодатель несправедливо обошел в завещании, не упомянув в числе наследников или, напротив, прямо лишив права наследования, и они начинают оспаривать завещание, а также сделку, совершенную наследником, принявшим наследство по такому завещанию. К слову, оснований для оспаривания завещаний в гражданском законодательстве предостаточно: это и неспособность завещателя понимать значение своих действий в силу разных причин, например, состояния здоровья или специфичного механизма воздействия принимаемых лекарственных препаратов, и выполнение подписи от имени завещателя иным неустановленным лицом, и несоответствие воли завещателя содержанию завещания, подписанного рукоприкладчиком, и недееспособность завещателя, не выявленная нотариусом, и совершение сделки под влиянием обмана или угрозы, и… устанем перечислять; 
2) Появление наследников, которые в силу закона, несмотря на содержание завещания, по которому им ничего не достается, обладают правом на так называемую обязательную долю в наследстве, а принявший по завещанию наследник умышленно или добросовестно заблуждаясь, умолчал при обращении к нотариусу о наличии таких наследников, обладающих правом на обязательную долю, без учета которых нотариусом было выдано соответствующее свидетельство; 
3) Ввиду непримиримой вражды и неразрешенного конфликта родственники, захоронившие наследодателя, не сообщили о факте его смерти иным наследникам, имевшим право на принятие наследства, либо объективно не имели возможности сообщить об этом ввиду отсутствия сведений о месте нахождения наследников или их контактных данных. Впоследствии, по мере получения такой информации, неосведомленные своевременно наследники, в судебном порядке восстанавливают пропущенный ими по уважительной причине срок для принятия наследства, добиваются отмены оформленных ранее документов иными наследниками и оспаривают совершенную ими сделку по распоряжению судьбой наследственного имущества; 
4) В судебном порядке будет установлен факт принятия наследства без обращения к нотариусу иными наследниками, у которых окажется на руках более позднее завещание, отменяющее или изменяющее то завещание, по которому оформили принятие наследства наследники, обратившиеся к нотариусу. Ведь наследодатель (завещатель) не обязан сообщать своим наследникам о том, что он изменил или отменил ранее составленное в их пользу завещание, а новое завещание совсем не обязательно должно быть составлено у того же нотариуса, что и предыдущее, или даже у нотариуса в том же населенном пункте и в том же субъекте Российской Федерации или вообще в России… Отсюда на практике возникает масса сложностей со своевременным выявлением наиболее поздней и, соответственно, актуальной воли наследодателя, приближенной к дате открытия наследства, несмотря на совершенствование законодательства и технического прогресса;
5) Иные случаи… В составе таких «иных» хотим поведать об одном из недавних разрешенных с нашим участием споров в суде. После смерти участника Великой Отечественной войны, получавшего при жизни солидную пенсию и скопившего в банке серьезные сбережения, из разных стран — бывших союзных республик – приехали его трое детей, которые на протяжении долгих лет ни разу не навещали состарившегося отца. Выяснив, что никаких завещаний отец не составил, достоверно зная, что иных наследников первой очереди (родителей, супруги и детей), кроме них, у отца не имеется, все трое детей обратились к нотариусу с заявлением о принятии наследства и в равных долях оформили право собственности на принадлежавшую отцу квартиру, из которой предварительно выгнали женщину, ставшую их отцу спутницей последних лет его жизни, но не состоявшей с ним в зарегистрированном браке, в силу чего, не являющейся наследницей по закону. Стремясь поскорее вернуться к своим семьям, дети незамедлительно после оформления наследства продали квартиру отца и благополучно разъехались. Но не смирившись с такими обстоятельствами, женщина, проживавшая совместно с 95-летним участником ВОВ последние два года, предшествующие его смерти, осуществлявшая уход за ним и одновременно находившаяся на его полном обеспечении (закон называет это иждивением), в судебном порядке добилась установления факта нахождения на иждивении у умершего, позволившего ей участвовать в принятии наследства, даже не будучи родственницей умершего (таков закон!), оспорила в части оформленное детьми наследство и совершенную ими сделку купли-продажи квартиры. С точки зрения нашего клиента мы, конечно, восстановили ее нарушенные права. А вот с позиций ответчиков – особенно покупателей квартиры, — инициировали неожидавшиеся никем из них имущественные последствия признания недействительной сделки купли-продажи квартиры. «Се ля ви» (C’est La Vie) – такова суровая правда жизни, о которой мы поведали вам в целях предостережения от вероятных ошибок в будущем. Обращайтесь, мы с удовольствием окажем помощь и вам!