ИСТОРИЯ ВТОРАЯ, ПОУЧИТЕЛЬНАЯ.

Каждому из супругов Гавриловых до регистрации их брака принадлежали малогабаритные квартиры в непрестижных районах поселка городского типа. Создав новую ячейку общества, супруги переехали в областной центр и решили приобрести совместное жилье, для чего продали свои личные квартиры и, пополнив семейный бюджет вырученными от продажи средствами, а также полученным в банке кредитом, позволили себе купить дорогую комфортную квартиру. Счастье новоселов длилось недолго, учитывая, что через несколько месяцев к ним пожаловал сын продавца квартиры, сообщивший, что отбыл многолетний срок лишения свободы, в подтверждение чего предоставил справку об освобождении. Поскольку Гавриловы отказались удовлетворить требования незваного гостя о приобретении ему отдельного жилого помещения, продолжить общение с ним пришлось уже в суде, где он с легкостью доказал, что его выезд из спорной квартиры носил недобровольный и временный характер (на период отбывания наказания в виде лишения свободы), а снятие с регистрационного учета по месту жительства носило формальный характер и не повлекло прекращения права пользования жилым помещением. Он восстановил свои права на жилье и добился выселения Гавриловых, которых к тому времени уже стало четверо (семья пополнилась двойней новорожденных). Не прибегая к оценке морально-этических качеств и нравственных характеристик участников спора (включая мать осужденного, приватизировавшую и продавшую квартиру с таким дефектом), хочу лишь отметить: если бы риелтор, сопровождавший сделку купли-продажи, не ограничился справкой ЖЭУ о зарегистрированных лицах по состоянию на дату сделки, а озадачился необходимостью ознакомления с поквартирной карточкой, из которой увидел бы кто ранее проживал, когда и по каким основаниям был снят с регистрационного учета в квартире, то непременно увидел бы наличие лица, которое было снято с учета в связи с осуждением к лишению свободы и сохранило право пользования жилым помещением, несмотря на отсутствие регистрации. И сделки, и спора можно было избежать. 
При подготовке к совершению сделки купли-продажи жилого помещения, приобретаемого на вторичном рынке, необходимо помнить, что у выбранного вами объекта недвижимости были иные собственники. Причем, любезно общающиеся с вами продавцы далеко не всегда являются первыми и единственными собственниками квартиры, чем обусловлена необходимость изучения всех предшествующих сделок в отношении этого жилого помещения, по крайней мере, совершавшихся в пределах установленных законом сроков исковой давности, чтобы осознать и предотвратить риски вероятных судебных споров, по итогам которых можно утратить права на приобретаемое жилье. 
Вспоминаются широко распространенные в 90-х дела об оспаривании сделок приватизации, когда кого-то из членов семьи нанимателя не включили в состав лиц, приобретающих квартиру в собственность при ее приватизации, а впоследствии такие лица заявляли о нарушении своих прав и, восстановив пропущенные по уважительной причине сроки исковой давности, оспаривали как сделку приватизации, так и последующие сделки в отношении квартиры. Или когда непутевые родители совершали сделки по отчуждению жилых помещений заведомо с нарушением прав несовершеннолетних детей, а потом, растратив все полученные по сделке деньги, сами же инициировали обращения во все инстанции о необходимости восстановления прав детей путем оспаривания сделок и возврате им квартир. И ведь нередко удавалось. 
Но время идет, законодательство меняется, совершенствуется защита добросовестных приобретателей имущества, корректируется судебная практика… Вместе с тем, и пытливый ум злоумышленников активно опережает законодателя, пополняя арсенал уловок и обходных маневров. В связи с чем, рекомендуем всегда обращаться за профессиональной помощью к юристам (риелторам), которые специализируются в сопровождении сделок с недвижимостью и не только знают теорию права, а держат руку на пульсе, владея актуальной и достоверной информацией о тенденциях текущей судебной практики и могут оценить реальные риски будущей сделки.