Риски приобретения квартир на вторичном рынке. История первая.

Несколько дней назад мы завершили разбирательство по резонансному спору о выселении из жилого помещения семьи, которой посчастливилось «недорого» приобрести квартиру у знакомого риэлтора по сделке, впоследствии неоднократно оспаривавшейся наследниками продавца. Благо, в конкретном споре нам удалось сохранить сделку и отстоять интересы покупателей, но стоило это ни много ни мало трех лет жизни, проведенных покупателями буквально на чемоданах, в ожидании неизвестности, в опасениях приступать к ремонту вожделенных квадратных метров, на приобретение которых копили деньги несколько лет три семьи, включая родителей супругов с обеих сторон. Но, к сожалению, такой happy end бывает не всегда. Да и цена такой победы тоже не дает поводов для эйфории. Вместе с тем, хотим обезопасить своих подписчиков и предостеречь их от возможных ошибок при совершении сделок по приобретению жилья, ведь большинство из нас хотя бы раз сталкиваются с необходимостью участия в подобных сделках. И чтобы не стало мучительно больно…, предлагаем учиться на чужих ошибках, суть которых попробуем кратко изложить в ближайших заметках. 
Специфика приобретения вторичного жилья состоит в необходимости выявления и анализа юридически значимых обстоятельств, неразрывно связанных с судьбой приобретаемого помещения чуть ли ни с момента его ввода в эксплуатацию и до момента совершения запланированной сделки. И вот в этой-то истории нередко присутствуют черные страницы, тщательно маскируемые злоумышленниками или наивно игнорируемые покупателями. 
Вот первая из цикла поучительных историй из нашей практики по оспариванию указанных сделок.
Девушка решила приобрести квартиру, для чего обратилась в известное в городе агентство недвижимости, не первый год специализирующееся на сопровождении сделок по продаже жилых помещений. Из солидной базы предложенных к выбору квартир она выбрала подходящую ей по всем критериям: недавно введенная в эксплуатацию новостройка, один собственник, расположение дома на оживленной улице, транспортная доступность, состояние, этаж, площадь, планировка, кирпичный дом, цена, порядок расчетов, в квартире никто не зарегистрирован, не проживает, она свободна и готовка к сделке, нет арестов, залогов или иных обременений, о чем свидетельствовала выписка из ЕГРП и т.п. Но была одна особенность, которая никак не насторожила покупателя: продавца она никогда не увидит, поскольку сделку будет совершать агент по нотариально удостоверенной доверенности, которая содержит все необходимые полномочия на подписание договора, его подачу в регистрирующий орган, получение расчета, причитающегося продавцу. На недостающую сумму покупатель берет ипотечный кредит в банке, благо уровень доходов позволял, заключает с представителем продавца договор купли-продажи, дожидается регистрации сделки, перехода права собственности, залога в пользу банка, рассчитывается с агентом, действующим по доверенности от имени продавца, вселяется и делает шикарный ремонт в долгожданной квартире. Собственной квартире. Через семь месяцев на пороге объявляется незваный гость: та самая доверитель-продавец, она же предшествующий собственник квартиры, которая поведала душещипательную историю о том, что она обездоленная и беззащитная бродяжка, волею судьбы и по собственной глупости оставшаяся без крыши над головой, получившая ранее эту квартиру от государства в качестве сироты, попалась на удочку прохиндея-сожителя, которого впоследствии суд лишил свободы за мошенничество, поверив ему составила доверенность на приватизацию и продажу своей квартиры, полученные по сделке деньги добровольно отдала ему же, после чего он сначала увез ее далеко за пределы области в глухую деревню, откуда в один прекрасный день бесследно скрылся, и видела она впоследствии уже только в суде полгода спустя… Все бы ничего, можно было посочувствовать обманутой девушке и проводить ее, ведь она не отрицает, что доверенность выдавала, что о сделке знала, что деньги от агента получила, что впоследствии утратила их в результате преступных действий сожителя, к которому покупатель не имеет отношения и т.д. Но вот девица уже шесть лет как состоит на учете в ПНД, страдает слабоумием, так его назовем для иллюстрации (хотя внешних признаков, явно выдававших бы диагноз, без специальных познаний в психиатрии, не усматривалось), и именно это отклонение в состоянии психического здоровья продавца, как установила впоследствии комиссия судебных экспертов, не позволяло ей понимать значение своих действий в момент выдачи доверенности, адекватно оценивать их последствия, и руководить ими. И нотариус, общавшаяся с доверителем при удостоверении ее воли в момент выдачи доверенности на приватизацию и продажу квартиры, также не выявила и не установила явных признаков наличия недееспособности. Но… с судебной экспертизой не поспоришь, специалистам-психиатрам, стационарно и амбулаторно обследовавшим испытуемую, виднее. И суду ничего не оставалось, кроме как удовлетворить иск об оспаривании доверенности, сделок приватизации и последующей купли-продажи. Только вот денег у повзрослевшей сироты уже давно нет. И мошенник, их заполучивший, никогда не сможет и не захочет их возвратить, а риэлтор оказался таким же заложником ситуации, которому просто принесли нотариальную доверенность и поручили выполнить его работу по сопровождению приватизации и продажи квартиры, то есть и он оказался ни при чем! Печальная история? Посочувствуем покупателю? А она, напомню, помимо того, что потеряла квартиру, деньги, затраченные на ее приобретение и ремонт, так еще и осталась должна банку по ипотечному кредиту. И… утратила веру в справедливость. 
И это лишь вершина айсберга и рисков, которые несут в себе сделки, совершаемые по доверенности, гораздо больше. Скоро поведаем и о них.